Hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận giữa các bên, được lập thành văn bản và có thể có công chứng. Vậy trong trường hợp nào thì được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà?
Và việc lập vi bằng giao nhận thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng như thế nào? Vậy thực hiện lập vi bằng tại tây ninh giao nhận thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng được quy định như thế nào.
Bài viết về lập vi bằng tại tây ninh của Công ty Rong Ba giúp cho mọi người dễ dàng tiếp cận pháp luật về quy định này.
Vi bằng là gì?
Theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay thì khái niệm vi bằng cũng như giá trị pháp lý của nó được ghi nhận tại nghị định số 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại như sau: “Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này”.
Dựa trên khái niệm này thì không phải chủ thể nào cũng có thầm quyền lập vi bằng mà chức năng này được chỉ định riêng cho Thừa phát lại.
Đây là một chức danh bổ trợ tư pháp có tính chất gần giống với thẩm phán, kiểm sát viên, luật sư, công chứng viên… Công việc của Thừa phát lại cũng liên quan trực tiếp và tạo ra những hệ quả pháp lý nhất định đến các chủ thể trong vi bằng.
Do đó, tuy không phải là công chức, không phải người đại diện cho nhà nước nhưng thừa phát lại được tuyển chọn và bổ nhiệm theo tiêu chuẩn nghiêm ngặt.
Hợp đồng thuê nhà sẽ chấm dứt khi nào?
Hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận giữa các bên (bên thuê nhà và bên cho thuê nhà), theo đó bên cho thuê giao tài sản là nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn do hai bên thỏa thuận và bên thuê phải trả tiền thuê.
Thông thường hợp đồng thuê nhà sẽ chấm dứt khi hết hạn, tuy nhiên còn rất nhiều trường hợp mà hợp đồng thuê nhà sẽ bị chấm dứt theo quy định của Luật nhà ở.
Theo quy định của Luật Nhà ở năm năm 2014 (tại Điều 131), hợp đồng thuê nhà sẽ chấm dứt khi thuộc một trong các trường hợp sau:
– Trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà được thực hiện khi thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 84 Luật Nhà ở năm năm 2014:
+ Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của Luật này;
+ Hết thời hạn thuê theo hợp đồng mà bên thuê không còn nhu cầu thuê tiếp hoặc khi hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở;
+ Bên thuê, bên thuê mua trả lại nhà ở đang thuê, thuê mua;
+ Bên thuê không còn đủ điều kiện được thuê nhà ở theo quy định của Luật này;
+ Bên thuê chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà không có ai đang cùng sinh sống; trường hợp thuê nhà ở công vụ thì khi người được thuê nhà ở công vụ chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án;
+ Bên thuê, thuê mua nhà ở không nộp tiền thuê nhà ở từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
+ Nhà ở cho thuê, cho thuê mua thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
+ Bên thuê, bên thuê mua sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà ở hoặc tự ý chuyển đổi, bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở hoặc tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua.
– Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:
+ Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;
+ Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;
+ Nhà ở cho thuê không còn;
+ Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;
+ Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.
Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà
Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau:
– Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
– Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
– Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
– Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
– Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
– Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
– Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở.
Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.
Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
– Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
– Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
– Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Khi đơn phương chấm dứt hợp đồng bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Quy định lập vi bằng tại tây ninh giao nhận thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà
Việc lập vi bằng giao nhận thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà sẽ thấy, việc giao nhận thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà được thực hiện rất khó khăn, vì bên nhận thông báo thường bất hợp tác nên sẽ không nhận, không ký; mặt khác, nếu gửi qua đường bưu điện thì không bảo đảm tính pháp lý.
Trước thực tế đó, đã có nhiều thắc mắc : “Tại sao Thừa Phát Lại không đi gửi thay mà phải lập vi bằng?”. Bởi lẽ, Thừa Phát Lại chỉ có chức năng tống đạt cho Tòa án, cơ quan Thi hành án dân sự mà không tống đạt thay cho tổ chức, cá nhân.
Thừa Phát Lại cũng không thể tự mình lập vi bằng hành vi của mình, mà chỉ chứng kiến và lập vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi do người khác thực hiện.
Vì vậy, tổ chức, cá nhân nên yêu cầu Thừa Phát Lại Tây Ninh lập vi bằng để đảm bảo tính pháp lý. Với sự chứng kiến của Thừa Phát Lại, dù người nhận thông báo từ chối nhận, thì Thừa Phát Lại vẫn có thể lập vi bằng để chứng minh một chủ thể đã thực hiện nghĩa vụ gửi thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
Vi bằng được đăng ký tại Sở Tư pháp trong thời hạn 3 ngày làm việc. Vi bằng có giá trị chứng cứ, chứng cứ chứng minh việc người giao thông báo đã thực hiện nghĩa vụ giao thông báo, là cơ sở để thực hiện các thủ tục kế tiếp hoặc để Tòa án thụ lý vụ án.
Đối với trường hợp lập vi bằng tại tây ninh giao nhận thông báo lấy lại nhà
Đây là loại vi bằng Thừa phát lại ghi nhận sự kiện, hành vi người cho thuê thực hiện việc giao thông báo về việc lấy lại nhà đã cho thuê
Thừa phát lại không phải là người thực hiện việc giao văn bản thông báo mà chỉ là người ghi nhận việc giao văn bản thông báo.
Vì vậy, Thừa phát lại phải ghi nhận một cách trung thực, khách quan về thời gian, địa điểm diễn ra sự việc giao nhận thông báo, kết quả giao nhận thông báo.
Khi lập vi bằng, Thừa phát lại không thể kiểm tra giấy tờ tùy thân của người được nhận thông báo, vì vậy, Thừa phát lại cần chụp ảnh người đã nhận thông báo đó hoặc có thể quay phim toàn bộ quá trình giao nhận thông báo.
Trong trường hợp giao nhận trực tiếp, Thừa phát lại nên tư vấn cho người giao nhận thông báo lập biên bản giao nhận, có chữ ký của người giao và người nhận. Biên bản này là tài liệu đính kèm vi bằng.
Trường hợp người được nhận thông báo không nhận thông báo hoặc vắng mặt thì vi bằng cần ghi rõ nội dung ” người được nhận thông báo không nhận” hoặc ” người được nhận thông báo vắng mặt tại địa điểm thông báo”.
Đồng thời, Thừa phát lại tư vấn cho cho người giao thông báo tiến hành dán thông báo tại nơi ở của người được thông báo và Thừa phát lại phải ghi lại toàn bộ quá trình dán thông báo vào vi bằng. Thừa phát lại chụp ảnh quay phim quá trình dán thông báo của người giao thông báo để làm tài liệu đính kèm vi bằng.
Việc lập vi bằng giao nhận thông báo lấy lại nhà cho thuê sẽ tránh được những rủi ro tranh chấp trong trường hợp bên cho thuê đã giao thông báo lấy lại nhà mà bên thuê lại không trả lại nhà.
Lập vi bằng sẽ là chứng cứ việc bên cho thuê đã gửi thông báo cho bên thuê lấy lại nhà. Khi bên thuê không trả lại nhà thì bên cho thuê có thể khởi kiện bên thuê ra Tòa và trong trường hợp này bi bằng giao thông báo lấy lại nhà sẽ là chứng cứ trước Tòa án.
Trên đây là toàn bộ tư vấn của Rong Ba về nội dung thực hiện lập vi bằng tại tây ninh giao nhận thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng.
Nếu như bạn đang gặp phải khó khăn trong quá trình tìm hiểu về lập vi bằng tại tây ninh và những vấn đề pháp lý liên quan, hãy liên hệ Rong Ba để được tư vấn miễn phí. Chúng tôi chuyên tư vấn các thủ tục pháp lý trọn gói, chất lượng, uy tín mà quý khách đang tìm kiếm.
